Что выгоднее: гасить ипотеку или копить на вкладе?
Появились лишние деньги. Вот думаю, куда их пристроить, если не на развлечения/образование/поездки: в погашение моей 11.5%-ной ипотеки или положить на вклад под 10%? Казалось бы, ответ лежит на поверхности, но не спешите с выводами, не всё так просто!
Смотрите сами, если я беру в банке кредит на год, сумма 100 тыс. руб, под 12% годовых, то за год я выплачу согласно кредитному калькулятору ~106619 рублей. Переплата 6619 рублей.
Если же я беру свои 100 тыс. рублей и размещаю в банке на один год, под 10% годовых, с ежемесячной капитализацией к вкладу, то согласно депозитному калькулятору я заработаю на процентах 10471 рубль!
Это ж разница 3852 рубля!
Дальше — больше. Я взял свой график по ипотеке (вставив циферки в Калькулятор погашения ипотечного кредита), подставил сумму 100к в частичное досрочное погашение, получил одну сумму, которую сэкономлю в итоге по процентам за 20 лет.
Потом взял депозитный финкалькулятор и получил другую сумму, возможную упущенную выгоду от размещения этих же 100к под 10% годовых, а не отправления в ЧДГ по ипотеке.
Не буду приводить утомительные подсчеты, скажу так, — разница получилась существенная — где-то в 4.5 раза, т.е. выгоднее хранить лишние деньги на вкладах (с высокой процентной ставкой!), чем отправлять в погашение ипотеки, как бы не странно это звучало и попробуйте меня переубедить в обратном! =)
Конечно, есть много НО, нюансов типа.
- Ставка по ипотеке фиксированная, а вот по вкладам — нет и никто не будет гарантировать, что нынешние 10%не превратятся через год-два-пять в 5%, ну или в 15% =)
- Деньги могут уйти, по мелочи растратиться, просто из-за насущной необходимости в них — срочный ремонт, важная покупка, операция, подарок и прочее. Предназначались на ипотеку, а ушли на «дитям мороженое», а шубу жене… :(
- Не у всех ипотека под такой (как я думаю) хороший процент. У кого-то может и ниже (Сбер 8%), а у других и вполне аж 15%… В этом случае давайте подсчитаем, чему примерно равны в соотношениях наши проценты по кредитам и по вкладам.
Мои 11.5% по ипотеке это тоже самое, что положить деньги в банк под 6.2% годовых. Почему — потому что я плачу в банк такую же сумму, что и банк выплатит мне за депозит.
А вот 10% годовых по вкладу это тоже самое, что получить ипотеку под 18.8% (!) годовых.
Вот такая вот палка о двух концах, о которой я задумался. И для себя сделал вывод, что в краткосрочной перспективе выгоднее вкладывать деньги хотя бы под 10%, чем частично и досрочно гасить ипотеку.
Буду рад услышать Ваши мнения.
На подобную тематику нашел статью после написания заметки, да и сам блог оказался неплох, рекомендую:
А также в телеграм-канале
Пытался вычислить выгоду от ЧДГ. Процент 13,5, аннуитетный платеж. Как не подставлял 100000 р. в деп. и кред. калькуляторы, получается выгоднее гасить досрочно ипотеку. Может покажешь как считал в своем случае?
Вставил сумму в 1 платеж и посмотрел, насколько уменьшится переплата за весь срок кредитования по сравнению с первоначальным графиком. Потом сравнил % по депозиту за этот же срок.
Уменьшается переплата и сумма минимального платежа. В итоги не понятно какую математику применять :)))
Это просто какое-то мракобесие арифметическое….
Интересно, как долго этот фокус не разоблачит никто?
Или все ринулись брать кредиты и класть их на депозиты?
Штирлиц, а у вас в банке тоже так считают?
Фокус очень простой: Штирлиц сравнил кредит под 12% и депозит под 10% и получил, что депозит принесет больше дохода, чем переплата по кредиту, но: он не проговорил важный момент : чтобы фокус получился и получить переплату всего 6619руб по кредиту, надо его _периодически_ (каждый месяц) _гасить_, то есть где-то доставать деньги-заработать, украсть и тп, иначе, если платить только в конце срока, будет переплата 12000 руб, как и должно быть при 12% годовых. А по депозиту доход 10471руб будет именно в конце срока.
Так что если сравнивать эти два продукта при прочих равных (ситуация через год без внутригодовых платежей), то все встает на свои места: кредит с 12% ХУЖЕ депозита под 10%, иначе бы банки давно обанкротились.
Как то не очень очевидная разница (весь посыл этого абзаца не очевиден).
Т.к. такая разница будет, если платить по кредиту, а если деньги лежат на депозите, на них капают проценты, то кредит не выплачивается и переплата будет 12 т.р. за год (и это ещё без штрафов за неуплату минимального платежа).
Сдаётся, что калькуляторы в каком-то месте накосячили.
Упрощённо: если процент по вкладу выше ипотечного, то выгоднее на вкладе держать, а если ниже — выгоднее гасить, т.к. на эту сумму не будут начисляться проценты долга.
Я не говорил о том, что можно сэкономить, взяв кредит и положив на депозит, и тем более, динамя уплату очередных взносов :) — не надо извращаться :)
Речь идет только о свободных средствах, никак не связанных с обязательными платежами по кредитам.
taurus, не беспокойся, теперь после продумывания я буду предлагать клиентам лучше открыть вклад, чем гасить ипотеку по-крупному =)
Выше писалось про «Это ж разница 3852 рубля!»
Возможно, я что-то не учитываю в платежах, но если погасить 100 т.р. «лишних», то банк на них не насчитает за год 12% (т.е. конкретно за этот год не надо будет отдавать 12 т.р сверху), не гасить — за год набегуть эти 12 т.р. долга с суммы кредита. Так?
А лёжа на депозите (под 10%) они принесут всего 10 т.р. в год, так в чём выгода?
Вы получите от банка 10 т.р. процентов за депозит, но будете должны 12 т.р. за кредит.
Или есть неявные особенности?
Нет, неверный подсчет. Лучше самому все в калькуляторах подсчитать. Или вспомнить о недобросовестной рекламе Восточного Экспресс Банка — рисуют 11.8% по кредиту, а по факту получается, что это процент переплаты, а не процентная ставка по кредиту, которая составляет что-то около 25-30% годовых.
Также как и банки могут написать не реальную ставку по вкладам, а эффективную — с учетом капитализаций, сроков отлежки и проч.
Штирлиц, в расчете очевидная ошибка. Ты посчитал вклад под 10%, который весь год лежит на счету. А кредит платится ежемесячно. Чтобы корректно сравнивать нужно считать кредит, который ты берешь на год, и выплачиваешь единовременно в конце года со всеми процентами. Тогда по нему расход будет при эффективных 12% годовых 12000 р. за год.
По ипотеке расчет сложней, но суть та же. Если ставка по ипотеке выше депозитной, то выгодней гасить чисто арифметически. Но здесь в двух словах не объяснишь, нужно с цифрами. Суть в том, что при досрочном погашении нужно учитывать возможность использовать высвобождающиеся в будущем деньги на погашение той же ипотеки. Если интересно, то могу расписать как время будет.
Подскажи лучше (или кто знает), какой банк дает хорошие условия по межбанковским переводам в другой российский банк в долларах?
Штирлиц, все в точности наоборот…сейчас лень считать — готов предоставить результаты завтра с утра. Но вывод в том что при сроке кредита 15 лет выгодно гасить до кредит выданный под 10,9% чем откладывать под депозит 12% с ежемесячной капой.
Завтра будут расчеты, я сам удивился когда все посчитал
«Uh говорит:
Суть в том, что при досрочном погашении нужно учитывать возможность использовать высвобождающиеся в будущем деньги на погашение той же ипотеки.»
верно, нужно учитывать что при досрочке мин платеж снижается и освободившимся остатком можно по разному распорядиться:
— опять на досрочку (уменьшая с каждым месяцем мин платеж/осн долг и соответственно %%), с каждым месяцем на досрочку идет больше средств.
— остаток можно на вклад ежемесячно переводить
— остаток можно тратить на жизнь, т.е. досрочка делаться чтобы уменьшить нагрузку ежемес платеже
— возможно есть и др варианты
поэтому учитывать нужно очень многое и все очень и очень индивидуально для каждого владельца ипотеки =)
Прикинул и понял, что Штирлиц прав. Когда отдаешь кредит, выплачиваемые % уменьшаются с каждым месяцем с условием, что ты ежемесячно вносишь платежи относительно равными частями. А по вкладу ситуация наоборот. Там сумма капитализируемых ежемесячно % растет. Не верите — сравните графики платежей по кредиту и по вкладу. Но лучше никогда этого не делайте! По кредиту с каждым месяцем сумма выплаты % тает, а по вкладу сумма выплаты % растет, как снежный ком. Вполне возможно взять ипотеку у банка на квартиру родителей (если получится такой финт), тем самым обналичив деньги (родители деньги отдадут), а всю сумму кинуть на депозит под 10% (или юзать вклады ТКС). Из денег на депозите платить ежемесячно ипотеку. Ипотечные деньги — длинные и самый низкий % из всех кредитов. Это как апория про Ахилеса и черепаху: Ахиллес никогда не догонит черепаху. Как-то так.
Спасибо, за хорошую тему, почитал с удовольствием!..
на мой взгляд, всё дело — в капитализации процентов. при расчете кредита, Вы должны были ежемесячно вставлять в график досрочные погашения на сумму начисленных процентов по депозиту. Смысл в том, что по кредиту Вы вносите сумму один раз и из расчета убираются проценты на эту сумму, а в депозите каждый раз предполагаемая сумма к досрочному погашению увеличивается на начисленные проценты (как бы Вы вносите в частичное погашение каждый месяц).
Сферически в вакууме. Чтобы было как у Штирлица, надо иметь свободные 100 тыр. и хорошую зарпалату. С этими показателями берем кредит на 100 тыр.под 12% и отдаем его ежемесячно не за счет депозита, а за счет зарплаты. Депозит вообще не трогаем -если заберем оттуда часть денег, получим меньшую сумму %
Итак, расчеты показывающие, что на срок 15 леты выгоднее погашать ипотеку под 10,9% годовых, чем держать на депозите под 12%.
Дано: ипотечный кредит на 15 лет, сумма 2,8 миллиона на 13 лет. ежемесячный аннуитетный платеж — 33 642.
Вдруг премия на 500000 и есть возможность положить под 12 с ежемесячной капитализацией т.е. эффективная ставка 12,68%
Вроде все понятно, не надо погашать досрочно кредит, надо откладывать т.к. ставка по депозиту больше.
Расчет.
Вариант1 — Погашаем ипотеку…сумма долга становится 2 300 000 платеж снижается до 27 634. Т.е. ежемесячно у нас получается свободных денег 33 642-27634=6008. Так же уменьшается страховка (возьмем средний тариф 0.75%) 500000*0.75=3750. Открываем депозит под 12% стартовая сумма 3750+6008=9758 + каждый следующий месяц довложение по 6008. Итого через год сумма на вкладе будет 75 846. Из этой суммы вычтем налоговый вычет, т.к. процентов будет меньше около 1000 рублей.
Вариант 2: 500000 под 12% с ежемесячной капитализацией получается 563 412,52. Т.е. доход составит 63412,52
Вывод: при досрочном погашении мы заработали более 10000 рублей и досрочное погашение иногда ВЫГОДНО.
ВНИМАНИЕ! Не всегда досрочное погашение выгодно — при больших сроках выгоднее держать на депозите или ставка депозита намного перекрывает ставку ипотеки.
Если погасить часть кредита, то ежемесячный платеж станет меньше ну пусть на 4000р. И эти освободившиеся 4000р мы сможем каждый месяц класть на депозит. В итоге экономия от кредита + выгода от маленького вклада превысит прибыль от большого вклада.